【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】戴德量行2019年7月3日舉行記者會說明，截至2019年第二季，臺北市A級辦公大樓空置率為6.0％，較上季下降1.9個百分點，全季胃納量約14,250坪。各區(qū)相較於上一季空置率，以敦北民生區(qū)下降2.7個百分點最多，信義區(qū)下降2.6個百分點次之。本季租賃活動係以大面積租戶進(jìn)駐近期完工之辦公大樓為主，包含民生建國大樓及聯(lián)合報忠孝大樓等。其中聯(lián)合報忠孝大樓已全數(shù)去化，反映信義區(qū)辦公大樓之熱度。
 
臺北市各區(qū)A級辦公大樓租金持續(xù)上揚，全市平均租金每月每坪2,580元，較上季成長約0.4％，以信義區(qū)成長約1.0％為首。信義區(qū)租金已連續(xù)上漲7季，部分高層大樓租金更高達(dá)每月每坪新臺幣4,000元。因應(yīng)辦公供給短缺，國際貿(mào)易大樓之世貿(mào)聯(lián)誼社計畫將原750坪之「世貿(mào)33」婚宴場地改為辦公空間，即是看上辦公室之出租效益。
 
自2018年以來，臺北市A級辦公大樓幾乎每季都有10,000坪以上的去化面積，且空置率皆持續(xù)下降到達(dá)十年低點。短期內(nèi)因新供給無法快速供應(yīng)，以房東主導(dǎo)的租賃市場，預(yù)期租金仍持續(xù)看好。
 
西湖段未來供給引領(lǐng)遷徙潮
 
西湖段需求持穩(wěn)，租戶遷出遷入互見，兩相抵銷下，空置率僅小幅上升0.1個百分點至1.3％，仍為三段最低。由於西湖段幾無大面積空置單元釋出，需求外溢至文德及舊宗段，致文德及舊宗兩區(qū)段去化穩(wěn)定，本季舊宗段空置率首次跌破20％關(guān)卡，受惠於「根鼎舊宗大樓」在倉儲業(yè)、網(wǎng)路購物業(yè)新租2,180坪後，該段空置率下降0.3個百分點至17.5％ 。文德段仍持續(xù)去化，本季下降0.5個百分點至4.8％。本季度各區(qū)段租金水準(zhǔn)大致持穩(wěn)，西湖段、文德段及舊宗段每月每坪租金分別在新臺幣1,390、1000、925元。
 
西湖段大型新供給宏匯瑞光內(nèi)科之心預(yù)計2020年完工，預(yù)期釋出後將吸納區(qū)內(nèi)有總部需求之科技業(yè)，可預(yù)見未來大內(nèi)科租戶遷移潮，短期內(nèi)在需求穩(wěn)定而供給有限下，租金仍具上漲動能。
 
西門商圈租金持續(xù)上揚　忠孝商圈空置趨緩
 
本季中山南京商圈與站前商圈店面租金水準(zhǔn)與空置情形皆無明顯變動，西門商圈租金水準(zhǔn)明顯成長，進(jìn)駐情形熱絡(luò)；而忠孝商圈雖空置趨緩，租金水準(zhǔn)仍微幅下修。
 
日本藥妝品牌「松本清」於本季進(jìn)駐西門商圈，躬逢美/藥妝店於西門商圈擴(kuò)張之盛況，截至本季統(tǒng)計顯示，西門捷運站6號出口200公尺步行距離內(nèi)，已有14家美/藥妝店進(jìn)駐，數(shù)量及比例之高；手搖飲料品牌「幸福堂」亦搶下漢中街及商圈內(nèi)多處據(jù)點，以滿足遊客飲品需求。
 
忠孝商圈本季空置情形獲得舒緩，除Adidas與康是美承租原其店面旁之空置單位外，女裝品牌「MOMA」、日系美妝品牌「ORBIS」、日系珠寶訂製店「K.UNO」皆於本季進(jìn)駐，該商圈空置率為10.1％，較上季下降2.4％。惟商圈租金仍微幅下修，希冀吸引商家回流。
 
韓系快時尚品牌「SPAO」於2018年撤出忠孝商圈後，亦於本季撤出西門商圈；無獨有偶，美國快時尚品牌「FOREVER 21」亦於上季末撤出忠孝商圈，前者原先承租之面積達(dá)千坪規(guī)模，後者則約605坪。根據(jù)統(tǒng)計顯示，近2年主要零售商圈店面租賃面積以60坪以內(nèi)為主，顯示大面積店面之去化面臨挑戰(zhàn)。
 
投資市場交易量來自於辦公大樓及工業(yè)廠房
 
本季續(xù)航2018年大型企業(yè)總部的強(qiáng)勁需求，並受惠於製造業(yè)轉(zhuǎn)單及擴(kuò)產(chǎn)效益，2019年第二季投資市場由辦公及工業(yè)廠房領(lǐng)軍，單季交易額達(dá)276.9億元，較上季大幅成長68％，其中以辦公及工業(yè)廠房交易為首。
 
大額交易以臺北市精華區(qū)辦公大樓為主，買家以金融產(chǎn)險業(yè)作為企業(yè)總部之用。此類大額交易包括國票金控以51.3億元購入華固亞太置地商辦大樓面積約5,900坪、泰安產(chǎn)物保險以37.7億元取得長春金融大樓，及萬海航運以14.2億元購置太平洋商業(yè)大樓作為總部，面積約1,700坪。觀察近期企業(yè)購置辦公大樓自用頻仍，市場可售物業(yè)稀缺之下，預(yù)期未來辦公市場交易將繼續(xù)升溫。
 
工業(yè)廠房交易集中於北臺灣之工業(yè)重鎮(zhèn)，以新北市及桃園市為主。隨電子業(yè)產(chǎn)能擴(kuò)張及研發(fā)團(tuán)隊擴(kuò)展，指標(biāo)大廠如臺達(dá)電子及華碩分別於本季以25.7億元及14.2億元，購置中壢工業(yè)區(qū)廠房及淡水廠房。截至上半年，工業(yè)廠房及廠辦交易量約207億元，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及2018年同期378億元的交易量。究其原因為製造業(yè)大廠直接尋求政府協(xié)助找地，然中小型廠商有其購置預(yù)算考量，關(guān)鍵在於區(qū)位及地價。北臺灣工業(yè)地產(chǎn)價格對以製造為導(dǎo)向的廠商倍感壓力，雖有擴(kuò)廠需求，但價格超過預(yù)算，致交易量趨緩。
 
單季土地交易量再創(chuàng)新高  公有地標(biāo)售破400億元
 
根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2019年第二季土地交易量為808億元，其中，公有地標(biāo)售達(dá)437億元，對比2018年同季成長逾七成，累計前兩季土地交易量達(dá)1,431億元，已逾2018年前三季之土地交易量，並突破1,287億元之十年均線； 2019年土地交易量可望輕易越過2,000億元之歷史新高。
 
依戴德梁行之觀察分析，2019年第二季土地交易除全臺「最貴停車場」信義計畫區(qū)D3土地由元利建設(shè)集團(tuán)總裁林敏雄以112.6億元價格得標(biāo)外，前十大交易有四宗集中在臺南地區(qū)的高鐵臺南站區(qū)及臺南平實、永康等重劃區(qū)內(nèi)，交易金額合計佔前十大交易價格之三成約107億元。
 
2019年第二季十大土地所有權(quán)交易之買方清一色為建商，且土地屬性非商即住，少見的大面積公有地釋出及具有發(fā)展前景，而吸引建商搶標(biāo)；開發(fā)商溢價購地頗有藉新推案的創(chuàng)價來帶動現(xiàn)有餘屋價格之期待。
 
建物買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)2019年1~5月相較於2018年同期成長了4.75％，除臺北市微幅下跌外，其餘五都買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)皆逐步回溫，而高雄市更大幅上揚21.75％，主因為政治議題發(fā)酵及媒體聚焦影響，但整體成長速度仍緩，未達(dá)10年均線之水準(zhǔn)，雖景氣稍回溫，然情勢多變，後續(xù)交易量仍待觀察。